Anthony Grosso es cofundador, copresidente y director general de First National Realty Partners.

Durante el año pasado y el cambio, el quiebra de muchos minoristas icónicos y el cambio acelerado al comercio electrónico impulsado por la pandemia de Covid-19 ha generado bastante incertidumbre en el sector minorista. Sin duda, hay muchas preguntas justificadas sobre las perspectivas futuras de las empresas que venden productos minoristas no esenciales como ropa y productos electrónicos. Muchos de ellos pueden ser vulnerables a una mayor disrupción digital.

Este no parece ser el caso de los minoristas que venden productos esenciales, como las tiendas de comestibles. A mi empresa le gusta invertir en propiedades cuyos inquilinos venden artículos esenciales como alimentos. De hecho, creo que la pandemia ha servido para resaltar el atractivo del negocio de abarrotes – y los bienes raíces que ocupan las tiendas de abarrotes – por tres razones: necesidad, adaptabilidad y desempeño.

Las tiendas de comestibles pueden ser más vitales que nunca

El argumento básico de la necesidad de las tiendas de comestibles y los centros comerciales que anclan es que venden comida, algo que todos necesitamos todos los días para sobrevivir. Además, las preferencias individuales, la perecibilidad de ciertos alimentos y la comodidad de la rutina de compra semanal se prestan bien a una experiencia de compra de comestibles en persona.

Noticias de supermercados informes Esa compra de pánico en los primeros días de la pandemia impulsó un gran crecimiento de las visitas en persona. Y muchos supermercados pueden ver un crecimiento aún mayor este año: «Agregue algunos cambios culturales (horarios de trabajo más flexibles, viajes de compras más largos y canastas más grandes, así como más compradores vacunados) y los supermercados pueden terminar superando a 2020 este año».

La necesidad permanente de alimentos y artículos para el hogar, pandémica o no, significa que las tiendas de comestibles son mucho menos vulnerables a las interrupciones, incluso si la experiencia de compra es diferente.

Las tiendas de comestibles han demostrado ser notablemente adaptables

Durante la pandemia, las directrices de seguridad de las autoridades sanitarias destacaron la importancia del distanciamiento social para minimizar la posibilidad de propagación del virus. Esto puede ser particularmente difícil en una tienda de comestibles donde los compradores se amontonan regularmente alrededor de las exhibiciones y se cruzan en los pasillos. Para aumentar la seguridad, muchas tiendas de comestibles se apresuraron a adoptar medidas como pasillos de un solo sentido y límites de clientes. Si bien es probable que estos cambios desaparezcan con el tiempo, es probable que haya uno que perdure.

Quizás la mayor adaptación que hicieron las tiendas de comestibles es expandir su experiencia de compra en el mundo digital con entrega a domicilio y comprar en línea, elegir opciones en la acera. Estos cambios han aumentado tanto la seguridad como la conveniencia de la experiencia de compra, y es probable que sigan existiendo en los próximos años. Empresas que tienen invertido mucho en la experiencia digital están en la mejor posición para beneficiarse de esta adaptación duradera, y es posible que puedan arrebatar cuota de mercado a los competidores.

El desempeño de la tienda de comestibles reduce el riesgo crediticio

Por último, puede que no haya mejor argumento para el atractivo de los bienes raíces anclados en los supermercados que el desempeño financiero de las mismas tiendas de comestibles. Fundamentalmente, el atractivo de una propiedad comercial es una función de la riesgo crediticio asociado con él, es decir, la certeza de la capacidad del inquilino para pagar el alquiler cada mes. Entonces, en mi opinión, el argumento más convincente para la inversión inmobiliaria anclada en las tiendas de comestibles es que la necesidad ha impulsado un aumento en las ventas de comestibles eso ha dejado a muchos anclajes de comestibles en una sólida posición financiera. Como tal, es probable que exista un menor riesgo crediticio para ellos tanto ahora como en el futuro en comparación con otros tipos de minoristas y tiendas más pequeñas que tradicionalmente se encuentran en los centros comerciales.

Para ilustrar este punto, considere el desempeño de varias tiendas de comestibles que cotizan en bolsa durante el transcurso de la pandemia. Por ejemplo, Kroger informó un aumento en los ingresos netos de $ 1,66 mil millones en el año fiscal 2019 a $ 2.560 millones en 2020. Costco informó $ 4 mil millones en la utilidad neta en el año fiscal 2020, un aumento del 9%. Albertsons informó un ingreso neto ajustado de $ 1.89 mil millones para 2020, en comparación con $ 612.1 millones en 2019. (Divulgación completa: mi empresa alquila espacio a Albertsons y Kroger en una o más de nuestras propiedades).

Cuando este tipo de desempeño financiero se combina con la necesidad de alimentos, creo que las tiendas de comestibles representan el mejor riesgo crediticio de su clase. Como resultado, es probable que impulsen el rendimiento de la inversión para las propiedades minoristas que anclan.

Pero la selección del mercado es increíblemente importante

Aunque el desempeño de las tiendas de comestibles está generando retornos en un segmento específico de la inversión minorista, puede haber variabilidad en los mercados inmobiliarios. Esta tendencia se ve en Encuesta de tasa de capitalización del tercer trimestre de 2020 de CBRE, que destaca específicamente el desempeño de los centros minoristas anclados en supermercados durante el verano de 2020. Informa que las tasas de capitalización cayeron (es decir, los precios de compra aumentaron) en mercados como Charlotte, Dallas y Houston, mientras que se mantuvieron planas para mercados como Atlanta, Nueva York y Orlando.

Si bien el desempeño de las ventas en las tiendas de comestibles ha sido universalmente sólido, es normal que el desempeño del mercado varíe. Como resultado, los fundamentos de la selección del mercado continúan aplicándose.

Recomiendo que los posibles inversores de las tiendas de comestibles recopilen datos disponibles públicamente de fuentes como la Oficina del Censo de EE. UU., La Reserva Federal, la Comisión de Bolsa y Valores y la Oficina de Estadísticas Laborales para identificar mercados y tiendas de comestibles potencialmente rentables. También puede trabajar con una empresa con experiencia que completará la investigación en su nombre.

Conclusión

Aunque las tiendas de comestibles alguna vez se consideraron una clase de activos algo aburrida, la pandemia de Covid-19 sirvió para iluminar su necesidad en nuestra vida diaria. Esto, junto con las adaptaciones para las compras en línea y los protocolos de seguridad, ha provocado un aumento en las ventas y visitas de mayor duración. Es probable que estas tendencias continúen en el futuro previsible, que es la razón principal por la que los centros minoristas anclados en tiendas de comestibles se han vuelto tan atractivos para los inversores.


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